Bien définir son projet : résidence secondaire ou investissement locatif ?
Tout commence ici. Sainte-Maxime, avec son charme méditerranéen, séduit par ses plages, son marché provençal et sa douceur de vivre. Mais avant de signer quoi que ce soit, posez-vous la question : souhaitez-vous réellement une résidence secondaire pour vos vacances ou envisagez-vous plutôt un achat rentable à mettre en location saisonnière ?
Cette distinction est cruciale. Une résidence secondaire suppose un entretien permanent, des charges fixes (taxe foncière, taxe d’habitation, assurances, etc.) et peu voire pas de rentabilité. Un bien destiné à la location peut générer des revenus, mais nécessite une gestion efficace et respecter les réglementations, notamment si vous optez pour de la location meublée non professionnelle (LMNP).
Un flou à ce stade entraîne souvent une mauvaise sélection de biens, des projections financières erronées et, à terme, une déception.
Ne pas étudier le marché local
L’immobilier à Sainte-Maxime n’a rien à voir avec celui de la Drôme ou du Limousin. On est ici sur la Côte d’Azur : marchés tendus, saisonnalité touristique marquée, prix élevés… Acheter sans connaître ces spécificités revient à piloter un yacht dans le brouillard.
Voici ce que vous devriez analyser :
- Les quartiers : La Nartelle, Le Sémaphore, Sainte-Croix… Tous n’offrent pas les mêmes attraits ni les mêmes évolutions de prix.
- La tendance des prix au mètre carré, en constante évolution depuis 10 ans dans la région.
- Les perspectives de développement urbain ou les projets d’aménagement.
- La demande locative (touristique et annuelle) qui varie fortement selon l’emplacement et la période.
Consultez les bases de données comme MeilleursAgents ou les chiffres de l’INSEE pour avoir une vue d’ensemble. Entourez-vous aussi de professionnels locaux connaissant parfaitement le terrain.
Sous-estimer les charges et coûts cachés
Dans une ville balnéaire comme Sainte-Maxime, les charges peuvent rapidement transformer un rêve d’évasion en gouffre financier. Parmi les erreurs fréquentes, on trouve :
- Minimiser la consommation énergétique (surtout dans les résidences avec piscine ou grands espaces).
- Oublier la taxe d’habitation, encore applicable pour les résidences secondaires (article 1411 du CGI).
- Ne pas anticiper les travaux de copropriété (ravalement, toiture, ascenseur… parfois coûteux).
- Souscrire une assurance multirisque inadaptée aux risques littoraux (tempêtes, inondations).
Il est donc essentiel de demander les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales si vous achetez en copropriété et de lire attentivement les diagnostics immobiliers.
Ignorer les spécificités fiscales des résidences secondaires
Le fisc ne laisse rien au hasard. Posséder une résidence secondaire à Sainte-Maxime vous expose à plusieurs régimes fiscaux. D’abord, vous êtes soumis à la taxe d’habitation (si le bien est meublé et non loué à l’année).
Et attention au surtaux ! Depuis la Loi de finances pour 2023 (article 73, loi n° 2022-1726), les communes situées en zones tendues peuvent instaurer une majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires – ce que Sainte-Maxime a déjà mis en place.
Autre point souvent négligé : la taxation lors de la revente. Si le bien prend de la valeur, la plus-value immobilière peut être soumise à l’impôt sur le revenu (19%) et aux prélèvements sociaux (17,2%), sauf si vous détenez le bien depuis plus de 22 ans (exonération sur l’impôt) ou 30 ans (exonération totale).
Mal anticiper l’accessibilité et les commodités
Ce n’est pas parce qu’un bien offre une vue mer incroyable qu’il est idéal pour vous… ni pour vos locataires ! De nombreux acquéreurs se basent uniquement sur le charme ou la carte postale en oubliant les aspects pratiques :
- Proximité des commerces à pied
- Accès aux transports (gare, axes routiers, bus)
- Stationnement facile, surtout en haute saison
- Présence de services médicaux, surtout si vous venez régulièrement avec des personnes âgées
Faites le test : passez une journée « en conditions réelles » dans le quartier qui vous intéresse. Vous verrez vite si le lieu est vivable ou insoluble dans votre logistique.
Négliger le potentiel locatif et les contraintes réglementaires
Vous souhaitez louer votre bien les mois où vous n’y êtes pas ? Très bonne idée. Mais attention ! Depuis la loi Élan (n° 2018-1021), de nombreuses communes en zone tendue – comme Sainte-Maxime – peuvent exiger une déclaration ou une autorisation pour louer un meublé de tourisme.
Il faut aussi respecter les règles de la copropriété : certaines interdisent purement et simplement les locations courtes durées de type Airbnb. N’oubliez pas non plus de vous immatriculer sur le portail de l’administration (guichet entreprises) si vous choisissez le statut LMNP.
Enfin, assurez-vous que votre bien offre réellement une valeur ajoutée pour la location saisonnière : vue, terrasse, piscine, climatisation, décoration moderne… La concurrence est rude sur la Côte d’Azur.
Se précipiter sans vérifier les règles d’urbanisme
Sur la Côte d’Azur, le charme s’achète à prix élevé… mais aussi au prix de nombreuses contraintes ! Avant un achat, consultez impérativement le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la ville de Sainte-Maxime et demandez un certificat d’urbanisme auprès de la mairie.
Vous y découvrirez :
- Les servitudes de passage ou d’utilité publique pouvant limiter vos projets
- Les règles de rénovation, de construction ou d’agrandissement (terrasses, vérandas, clôtures)
- Les zones inondables ou à risque (consultez la carte du PPRI : Plan de Prévention des Risques d’Inondations)
De nombreuses communes du littoral appliquent des règlementations strictes pour protéger leur patrimoine environnemental. Faites donc valider tout projet d’aménagement avant l’achat, surtout si vous prévoyez des travaux importants.
Sous-estimer la gestion et les périodes d’inoccupation
Une résidence secondaire, c’est un peu comme une voiture de collection : elle brille, mais demande du soin permanent et une bonne logistique. Qui viendra gérer les urgences quand vous serez à 800 km de là ?
Pour cela, deux options s’offrent à vous :
- Faire appel à une conciergerie locale ou une agence de gestion locative
- Externaliser l’entretien, les remises de clés, le ménage, etc.
Ces prestations représentent un coût, en moyenne entre 15% et 30% des recettes locatives selon le niveau de service. Et si vous ne louez pas, sachez qu’un bien inoccupé dans un climat humide et salin comme celui de Sainte-Maxime se dégrade beaucoup plus vite : moisissures, rouille, infiltrations…
Il est essentiel d’avoir un plan concret pour toute l’année, pas seulement pour vos 3 semaines d’été au soleil.
Un achat éclairé pour une détente assurée
Acheter une résidence secondaire à Sainte-Maxime est un projet qui peut devenir une réussite patrimoniale et personnelle… à condition de ne pas brûler les étapes. En évitant ces erreurs classiques, vous garantissez un investissement durable, dessiné par la raison, mais pour le plaisir.
Et n’oubliez jamais : même sous le soleil de la Côte d’Azur, le bon sens reste votre meilleur allié !
