Pourquoi la location longue durée à Sainte-Maxime est une stratégie maline
Sainte-Maxime, c’est un décor de carte postale, mais derrière la plage et les parasols, il y a un marché locatif de longue durée très intéressant pour les investisseurs. Dans une Côte d’Azur largement tournée vers la location saisonnière, la location longue durée apporte quelque chose de précieux : de la stabilité.
Rendements réguliers, locataires plus stables, gestion simplifiée… ce type de location peut être un excellent pilier pour un patrimoine immobilier équilibré. Encore faut-il comprendre le marché, les niveaux de loyers et les profils de locataires typiques à Sainte-Maxime.
Panorama du marché locatif à Sainte-Maxime
Sainte-Maxime se situe dans le golfe de Saint-Tropez, dans le Var, avec un marché immobilier caractérisé par :
- Une forte attractivité touristique
- Un parc important de résidences secondaires
- Une tension locative pour les résidents à l’année
En clair : beaucoup de biens sont loués quelques semaines par an à des vacanciers, mais l’offre pour les habitants à l’année (salariés, familles, retraités…) reste limitée. Résultat : la demande pour la location longue durée est réelle, surtout pour les logements bien situés (centre-ville, proximité plages et commerces) et en bon état.
On observe notamment :
- Une forte demande sur les petites surfaces (studios, T2) pour actifs saisonniers ou jeunes travailleurs
- Un marché dynamique sur les T3/T4 pour les familles locales
- Une demande en hausse pour les logements confortables avec extérieur (balcon, terrasse, jardin) portée par le télétravail
Le tout dans un contexte où les prix à l’achat restent élevés par rapport à la moyenne nationale, ce qui pousse les candidats à l’accession à rester plus longtemps… locataires.
Niveaux de loyers à Sainte-Maxime : les ordres de grandeur
Les loyers varient en fonction de plusieurs critères :
- Localisation précise (hyper-centre, proche plages, quartiers résidentiels)
- État du bien (ancien / rénové / récent)
- Présence d’un extérieur ou d’une vue mer
- Stationnement privé (box, garage, place attitrée)
À titre indicatif, sur le marché de la location longue durée à Sainte-Maxime, on peut observer les fourchettes suivantes (pour des locations nues ou meublées classiques, hors très haut de gamme) :
- Studio / T1 : environ 550 € à 750 € / mois
- T2 (1 chambre) : environ 750 € à 1 000 € / mois
- T3 (2 chambres) : environ 1 000 € à 1 400 € / mois
- T4 et plus : environ 1 300 € à 2 000 € / mois (voire davantage pour les maisons avec jardin ou vue mer)
Un appartement rénové, bien agencé, avec climatisation et un extérieur, se positionnera naturellement dans le haut de ces fourchettes. À l’inverse, un logement vieillissant, mal isolé ou sans stationnement sera plutôt dans le bas, voire en dessous.
Comparé à d’autres villes du Var plus à l’intérieur des terres, Sainte-Maxime affiche des loyers plus élevés, tirés par la demande touristique et la rareté foncière. Pour autant, la ville reste globalement moins chère à la location que Saint-Tropez, Ramatuelle ou Gassin, ce qui la rend attractive pour les actifs du secteur.
Qui sont les locataires à l’année à Sainte-Maxime ?
Pour investir intelligemment, il faut savoir à qui vous allez louer. À Sainte-Maxime, plusieurs profils dominent le marché de la location longue durée :
1. Les actifs locaux et saisonniers stabilisés
- Salariés dans le commerce, la restauration, le tourisme, les services
- Fonctionnaires ou employés dans les services publics locaux
- Personnes ayant commencé comme saisonniers et cherchant désormais une stabilité à l’année
Ces locataires recherchent généralement des T1, T2 ou petits T3 proches des axes de circulation, des commerces et, si possible, des zones d’emploi.
2. Les familles locales
- Couples avec enfants travaillant dans le golfe de Saint-Tropez
- Souvent en attente d’un projet d’achat, mais freinés par les prix
Ils privilégient les T3 et T4 avec :
- Proximité des écoles
- Stationnement facilité
- Si possible : balcon, terrasse ou petit jardin
Ces locataires restent souvent plusieurs années, ce qui limite la vacance locative.
3. Les retraités et préretraités
Sainte-Maxime attire des retraités français et étrangers désireux de profiter du climat :
- Recherche de confort (ascenseur, peu de marches, résidence calme)
- Proximité des commerces et des services de santé
Ils louent souvent des T2 ou T3 de qualité, parfois en résidence de standing, et constituent des locataires très stables.
4. Les télétravailleurs et nomades “ensoleillés”
Nouveaux venus dans le paysage locatif, ces profils recherchent :
- Une bonne connexion internet
- Un espace de travail (coin bureau, chambre supplémentaire)
- Un cadre de vie agréable pour plusieurs mois ou années
Ce sont de bons candidats pour des locations meublées à l’année, bien équipées et prêtes à vivre.
Location nue ou meublée : que choisir à Sainte-Maxime ?
Le choix entre location nue et meublée dépend de votre stratégie patrimoniale et des locataires ciblés.
Location nue (bail classique de 3 ans)
- Régie par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, principalement ses articles 2 et suivants
- Bail de 3 ans renouvelable (article 10 de la loi de 1989)
- Fiscalité : revenus fonciers, avec possibilité de régime réel pour déduire les charges (articles 28 et suivants du Code général des impôts)
- Public ciblé : familles, retraités, salariés stables
Location meublée (bail d’1 an ou 9 mois pour les étudiants)
- Également encadrée par la loi du 6 juillet 1989 (article 25-3 et suivants, introduits notamment par la loi ALUR n° 2014-366)
- Bail plus court (1 an renouvelable, article 25-7), donc plus de souplesse
- Fiscalité : régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), possibilité de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) avec amortissements intéressants
- Public ciblé : actifs mobiles, télétravailleurs, jeunes couples, saisonniers stabilisés
À Sainte-Maxime, la location meublée à l’année est particulièrement pertinente pour :
- Les studios et T2 près du centre-ville
- Les biens prêt-à-vivre pour des locataires qui ne souhaitent pas s’équiper
Cadre légal : ce que tout bailleur doit connaître
Investir, c’est aussi respecter un cadre légal précis. Plusieurs textes encadrent la location longue durée.
La loi du 6 juillet 1989
Texte fondamental pour les locations à usage de résidence principale, elle fixe notamment :
- La durée minimale des baux (articles 10 et 25-7)
- Les règles de congé, de dépôt de garantie et de révision de loyer (articles 17, 17-1, 22)
- Les obligations du bailleur et du locataire (articles 6 et 7)
La loi ALUR (24 mars 2014) et la loi ELAN (23 novembre 2018)
- Renforcement de l’encadrement des baux, modèle type de bail, mentions obligatoires
- Information accrue du locataire sur les diagnostics techniques
Diagnostics obligatoires
Le bailleur doit remettre un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) comprenant notamment :
- Diagnostic de performance énergétique (DPE) – articles L126-26 et suivants du Code de la construction et de l’habitation
- Constat de risque d’exposition au plomb (CREP) pour les logements construits avant 1949
- État des risques (naturels, miniers, technologiques…) – articles L125-5 du Code de l’environnement
La loi Climat et Résilience (n° 2021-1104 du 22 août 2021) introduit par ailleurs un calendrier de restrictions pour la location des passoires thermiques (classes F et G du DPE), ce qui impacte directement la stratégie patrimoniale sur le long terme.
Encadrement des loyers
À ce jour, Sainte-Maxime n’est pas en zone d’encadrement spécifique des loyers comme certaines grandes métropoles. Cependant, la loi impose que le loyer soit “non manifestement excessif” (article 17 de la loi de 1989), d’où l’importance de se baser sur le marché local réel pour fixer un montant cohérent.
Stratégies pour optimiser son investissement locatif à Sainte-Maxime
Pour tirer le meilleur de la location longue durée, quelques axes de travail sont essentiels :
1. Bien choisir l’emplacement
- Proximité des commerces, écoles et transports
- Accès facile aux grands axes vers Saint-Tropez, Fréjus, Draguignan
- Quartiers calmes mais pas isolés : un plus pour les familles et retraités
2. Adapter le bien au profil ciblé
- Pour les actifs : bonne connexion internet, stationnement, proximité des commerces
- Pour les familles : rangements, pièces bien séparées, sécurité
- Pour les retraités : accessibilité, ascenseur, faible nombre de marches
3. Travailler la qualité du logement
- Un logement propre, rénové, lumineux se loue plus vite et plus cher
- La climatisation réversible est un vrai plus sur la Côte d’Azur
- Un extérieur (balcon, terrasse) augmente fortement l’attractivité
4. Sécuriser juridiquement et fiscalement
- Utiliser un bail conforme aux modèles réglementaires (décret n° 2015-587 du 29 mai 2015)
- Vérifier soigneusement la solvabilité des locataires (au regard de l’article 22-2 de la loi de 1989 sur la caution)
- Choisir le régime fiscal adapté (micro-foncier, réel, LMNP au réel, etc.)
Passer à l’action sur le marché de Sainte-Maxime
La location longue durée à Sainte-Maxime offre un équilibre rare : une forte demande locative, un cadre de vie attractif et un potentiel patrimonial solide sur le long terme. En comprenant les loyers pratiqués, les profils de locataires et le cadre légal, vous vous donnez les moyens de bâtir une stratégie d’investissement efficace et sereine.
Si vous débutez dans l’investissement immobilier sur la Côte d’Azur, prendre le temps d’analyser le marché local, de visiter les quartiers et de vous faire accompagner peut faire toute la différence entre un simple achat et un véritable actif patrimonial rentable.
C’est précisément l’objectif de notre site : vous aider à décrypter le marché de Sainte-Maxime, à saisir les bonnes opportunités et à structurer des investissements adaptés à votre situation et à vos objectifs.